住建部罕见要求编制两年计划” 如何防止市场大起大落”？

近日，住房城乡建设部发布了一份通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026—2030年住房发展规划，以防止市场的剧烈波动。

住建部要求，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求合理安排土地供应，引导配置金融资源，实现以人为本的发展理念，促进房地产市场供需平衡，结构合理，从而避免市场大起大落。

为了达到这一目标，应采取哪些措施呢？

“要求各地编制两年住房发展规划，在以前并不常见。但是这次提出的‘住房发展五年规划’则是一项专注于住房的规划，与国土空间规划、土地利用年度计划相互衔接。与此前各地发布与国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划等相关的房地产五年规划有**的区别。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示。

在这次特殊的部署中，住建部强调，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。

具体来说，住房发展年度计划应当明确每年各类住房和用地供应的规模、结构和位置，计算房地产项目的合理融资需求；而“住房发展五年规划”则要求各城市综合考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面的情况，结合现有住房和土地资源等潜在供应情况提前规划。

这不是住房和城乡建设部**次提及这一机制。住房和城乡建设部部长倪虹于2023年11月曾表示：“构建房地产发展新模式，是解决房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的根本之策”。关于构建新发展模式的思路，从体制机制上提到了“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，这也被认为是新模式的核心内容。

现在再次强调这一机制，并将其定位为“抓手”，与未来几年的住房发展规划和年度计划联系在一起。中指研究院市场研究总监陈文静认为，各地将基于此进一步了解当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场稳定健康发展起到积极作用。

“住房发展规划和年度计划有助于引导金融资源、土地资源等流向更需要的地方，提高资源利用效率。”陈文静表示，未来人口规模大且人口持续增加、房地产市场供不应求的城市，将建设更多新房以满足居民住房需求，这些城市也将获得更多土地、金融等资源。

如何避免市场的大起大落？

近期，防止房地产市场大起大落的政策措施再次受到广泛关注。住建部强调，应以人口需求为主导，通过房屋、土地和资金三者之间的相互关系来促进房地产市场供需平衡，实现结构合理化，从而更好地稳定市场。

这一措施与目前我国房地产市场供需关系的重大变化密切相关。

据郑文娟介绍，“以前很多地方存在供不应求的情况，但现在情况已得以改善，居民的基本住房需求已经得到了满足。尽管如此，住房结构性问题仍然十分突出，一些城市的房地产市场供应过剩的情况依然显著。”

根据中指数据，福州、天津等城市的新房可售面积出清周期均超过20个月，市场去化压力较大。而另外一些城市则存在库存不足的问题，例如上海、杭州等地新房可售面积出清周期长期低于10个月。

“针对这种情况，传统的供应模式可能已经不再适用。然而市场中仍有大量未满足的需求，比如新市民等新增需求。”广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，遵循“人、房、地、钱”要素的协同作用特别关键。

信心是实现流通的基础。58安居客研究院院长张波指出，为了确保房地产市场持续稳定发展，一方面需要随着经济的逐步稳定，不断优化市场环境，另一方面也应在长效层面上制定针对楼市环境的政策，以维持公众对楼市的长期稳定预期，让房屋成为民众的稳定资产。

预计保障房建设将明显加快

从住建部的要求可以看出，保障性住房建设已成为当前房地产领域的又一个重大任务，旨在促进房地产市场平稳健康发展并缩短住房保障轮候时间。

住建部重申，各城市需根据当地实际情况，准确评估住房需求，并健全“保障+市场”的住房供应体系。政府将主要满足工薪收入群体的刚性住房需求，市场将主要满足居民多样化的改善性住房需求。要科学制定2024年和2025年住房发展年度计划。

在保障性住房建设方面，政府主要解决刚需问题，因此要增加保障性住房建设力度，让其成为每一个城市居民的**房屋类型，而改善型住房则可以是商品房的主要供应渠道。这一举措主要是针对当下年轻人和新市民因购买力疲弱而传统商品房供应无法满足需求的情况，以解决供需错配问题。

据业内预计，未来几年保障性住房建设将明显加快。目前，许多城市已发布了2024年保租房筹资目标，其中南宁、福州、深圳和广州等城市都已提出了2024年年度或首批配售型保障房的计划建设量。深圳、广州和福州计划共建设1万余套保障房。

在更长远的时间轴上，住建部重申，住房发展规划需根据当地实际情况，明确住房发展目标、重点任务和政策举措。要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，并科学确定相应的发展目标。保障性住房的供应套数和户型结构也要更加明确。要将房地产市场平稳健康发展和住房保障轮候时间等因素纳入目标管理。

李宇嘉认为，项目层面的以需定建至关重要。这意味着在规划供地、建设和销售之前，首先要仔细研究市场需求的各个特征，如区位、户型和配套等。只有这样，才能确保所建造的房屋符合市场需求，从而达到精细化和精准化的供应，实现供需匹配，方便销售。

陈文静指出，未来保障房建设应以筹集为主、新建为辅，并且同样需要以需定建。对于商品房库存较大的城市，可以考虑改建或收购现有的商品房作为保障房，这也是一个重要的解决方案。

张波表示，政府将会采取更多有效的政策来保障房地产市场的稳定。一方面，政府将会关注民生，全力推进“保交楼”计划，降低存量房贷等政策的落实，从而提升居民的幸福感和获得感；政府将会加强对供需双方的支持，积极落实“一视同仁满足不同**制房地产企业融资需求”的政策，加快一线城市限购的放松，以解决开发商贷款难、购房者信心提升的问题。